İlanları Karşılaştır

EMLAKTA KIYMET TAKDİRİ

Emlakta Kıymet Takdiri için alınacak veya satılacak olan emlakın öncelikle değerinin bilinmesi gerekir. Bu değer kayıtlar üzerindeki vergi değeri değil, emlakın gerçek alım satımlardaki rayiç değeridir.

Emlakta Kıymet Takdirinin Yöntemleri

a) Tarım Arazilerinde Kıymet Takdiri

Emlakta Kıymet Takdiri ile ilgili ilk bilgileri araziler üzerinden vereceğiz. Üzerinde tarımsal üretim yapılan emlak tarım arazisi sayılır. Tarım arazisi tarla, bağ, bahçe gibi vasıflar taşıyabilir. Bir tarım arazisinin kıymeti iki açıdan hesaplanmalıdır:

1) Arazinin Yıllık Tarımsal Getirisi

Arazinin bulunduğu yöreye göre tarımsal getirisi ve ürün çeşidi araştırılmalıdır. Yıllık ekonomik getirisi hesaplanmalıdır. Bir arazinin değerinin 10 yıllık getirisine eşit olduğu genel olarak kabul görmektedir.

2) Arazinin İleride Kazanabileceği Değer

Arazinin ne maksatla alınmak istendiği önemlidir. Tarım arazisi fabrika yapmak için alınıyorsa fiyatında biraz daha fedakârlık yapıp, yüksek bir bedel ödenebilir.

Arazinin özellikleri kıymetini etkiler. Benzer niteliklere sahip başka bir arazi yoksa arazinin fiyatı yükselebilir. Bütün arazilerin engebeli olduğu yörelerde düz bir arazi kıymetli olabilir. Bütün arazilerin düz olduğu bir yerde bir tepe kıymet arz edebilir.

Arazinin yola cephesi, hatta yola yakınlığı, sulanabilir olması, yerleşim yerlerine uzaklığı değerini etkiler. Bir atasözü, “Tarlanın köye yakın olanını alın…” der.

Arazinin büyüklüğü değerini etkiler. İhtiyaca göre bazen küçük olması, bazen de büyük olması aranır. Bu nedenle ihtiyacın ne olduğunu belirlemek gerekir.

Arazinin ileride kazanabileceği değeri doğru tahmin edebilmek gerekir:

İleride imar planına alınma ihtimali, yanında yol veya sulama kanalı açılma ihtimali, gerek üzerine ve gerekse çevresine ileride yapılabilecek büyük tesisler, yatırımlar, fabrika ve benzerleri arazinin değerini etkiler.

b) Arsalarda Kıymet Takdiri

Arsaların kıymet takdiri sırf arsanın yüzölçümüne göre yapılmaz. Arsanın üzerine kaç kat bina yapılabileceği, konut, ticaret veya sanayi alanı olup olmadığı, yeşil alana rastlayıp rastlamadığı da önemlidir.

Yola cephesi geniş olan arsa daha değerli kabul edilir. Ana yollara, ticaret merkezlerine, sosyal tesislere, yeşil alanlara yakın arsalar kıymetli sayılır. Köşe parseller diğerlerinden daha kıymetlidir.

Arsanın bulunduğu bölgedeki sosyal ve ekonomik yaşamın durumu, o bölgede yapılmış ve yapılmakta olan inşaatların kalitesi arsanın değerini etkiler. Çok lüks inşaatların yapıldığı bölgede bulunan arsa değerli sayılır.

Buna karşın gecekonduların içindeki bir arsa o sırada daha düşük değerli kabul edilir. Fakat ileride değer kazanması muhtemeldir.

Arsanın değeri şöyle hesaplanabilir:

1) Arsanın bulunduğu bölgede yakın tarihlerde yapılmış arsa satışlarının gerçek bedelleri öğrenilmeye çalışılmalıdır. Eski tarihli satışlar ise yıllık enflasyon oranına göre güncellenerek satılmış olan arsanın bugünkü değeri bulunabilir.

Sonra bu arsa ile alınacak arsa karşılaştırılarak artıları-eksileri belirlenmeli, ona göre alınacak arsanın kıymeti hesaplanmalıdır.

2) Arsanın imar durumu belediyeden araştırılmalıdır. İmar durumuna göre, kaç daire veya kaç dükkan yapılabileceği hesaplanmalıdır. Bu daire ve dükkanlar satılmak istense o bölgede kaça satılabileceği belirlenmelidir.

Sonra müteahhitlerin orada yüzde kaç ile inşaat yapmaya razı oldukları araştırılmalı ona göre malike kalacak dükkân ve dairelerin satış değeri hesaplanmalıdır.

Bu bulacağınız değer Emlakta Kıymet Takdiri içinde bu arsanın alımı için teklif edeceğiniz en yüksek değerdir. Mümkün olduğu kadar bu değerin altında bir değerle almak lazım.

Yapılaşma çoğalıp arsa azaldıkça müteahhitle arsa sahibi arasında yapılacak inşaat yüzdesi arsa sahibi lehine değişir. İlk önce müteahhit yapılacak inşaatın %60’ını alırken bu oran gittikçe %50, %40, hatta %30 oranlarına düşebilmektedir.

1) Çevredeki emlakçılar dan arsanın kaç para edebileceği sorulup, fikir alınmalıdır.

2) Çevrede satılık başkaca arsa varsa onlar için istenen bedelin ne olduğu araştırılmalı ve alınacak arsa o arsaların durumu ve bedeli ile kıyaslanmalıdır.

Arsa Denilen Yer Gerçekten “Arsa” mıdır?

Arsa olarak satılmak istenen yerin vasfının gerçekten arsa olup olmadığını tapu sicilinden kontrol ediniz. Zira arsa olarak satılmak istenen yer imar görmemiş bir yer ise tapu sicilindeki vasfı “Arsa” değildir.

Tarla, bağ, bahçe gibi vasıflar taşır. Bu da, burada, hemen inşaat yapamayacağınız anlamına gelir. Ayrıca ileride imar uygulamasına girdiğinde İmar Kanunu gereği %40’a kadar olan kısmının bedelsiz olarak yola, yeşil alana gideceği anlamına gelir.

Böyle bir yeri almak için bugünkü arsa değerinden yüzde 40 az ödeme yapmak gerekir.

Emlakta Kıymet Takdiri

c) Konutlarda Kıymet Takdiri

Emlakta Kıymet Takdiri içinde konutun değerinde kişisel etkenler daha ön plandadır.

Konutun bulunduğu semtin özellikleri, o çevredeki yaşam standardı, eğitim ve iş imkânları, ekonomik ve ticari hareketlilik, ulaşım imkânları önem taşır.

Bunların dışında binanın apartman veya müstakil bir ev oluşu, yapının kat adedi, komşuluk ilişkileri, komşuların ekonomik, kültürel ve eğitim düzeyleri önemlidir.

Binanın yapı tarzı, kullanılan malzemenin kalitesi önemlidir. Konutun dışında ve içinde ne tür malzeme kullanıldığına dikkat etmek gerekir.

Konut alındıktan sonra tadilat yapılması planlanıyor ise bu tadilatın maliyetini de hesaba katmak gerekir. Tadilat kapsamlı olacaksa içi yapılmamış, kaba inşaatı bitmiş bir yer almak daha karlı olabilir.

Ancak her zaman hatırlanmalıdır ki, konutun içi (yani halk arasında ince işi diye tarif edilen işleri) tahmin edilenden çok masraflıdır. Genelde ustalık işlerinde “Evdeki hesap çarşıya uymaz”

Konutun cephesi, güneş görüp görmemesi, ısınma tarzı, aidatı olup olmadığı, elektrik, su gibi borcu olup olmaması önemlidir.

Kooperatif inşaatlarında size satılmak istenen konutun geriye ne kadar aidat borcu kaldığı, ödemelerin ne kadar daha süreceği bilinmelidir. Ucuz sanıp alacağınız kooperatif dairesinin yüksek bir borcu olabilir.

Bunun için kooperatif inşaatlarından yer alırken kooperatif yönetiminden borcunu gösterir yazı alınması son derece önemlidir. Aksi halde, “Astarı yüzünü geçebilir”

Binanın iskân belgesinin alınıp alınmadığı, tapuda cins değişikliğinin yapılıp yapılmadığı da bilinmelidir. Bunları siz yaptıracaksanız her biri için harç, vergi, masraf ödemeniz gerekecektir. Ayrıca bir sürü bürokrasi işlemi ile uğraşırsınız

Genel olarak parka, ana caddeye, güzel bir manzaraya bakan, görüş alanı açık olan binalar değerlidir. Alış veriş merkezlerine yakın yerler değerlidir.

d) İşyerlerinde Kıymet Takdiri

İşyerlerinin değeri yapılabilecek işlere göre değişir. Aynı caddede veya aynı işhanında, aynı çarşıda bulunan işyerlerinin değeri bile farklılık arz edebilir. Emlakta Kıymet Takdiri açısından bu bilgiler oldukça önemlidir.

İşyeri değerlemesinde aşağıdaki ölçütleri göz önünde tutmakta yarar vardır:

1) Bir işyerinin değeri bir işgünü sürecinde önünden geçen yaya sayısına göre hesaplanır. İşyeri araçlara hitap eden bir işyeri ise bu hesaba yayadan çok yanından geçen araç sayısını katmak gerekir. Örneğin benzin istasyonlarının değeri önünden geçen araç sayısına göre hesaplanır.

2) İşyerlerinde yapılabilecek işe göre elde edilebilecek gelir hesaplanmalı işyerinin değeri ona göre belirlenmelidir.

3) İşyeri alıcının kendisi tarafından işletilmeyecekse, yatırım amaçlı alınıyorsa getirebileceği yıllık kira getirisi hesaplanmalıdır.

4) İşyerinin hitap ettiği çevrenin sosyal ve kültürel yapısı, ekonomik gücü, harcama alışkanlıkları işyerinin değerinde hesaba katılmalıdır.

5) İşyerinin yapı tarzı, kullanılmış olan malzemenin kalitesi, kullanılabilir net yüzölçümü, yapılması düşünülen işe göre tadilata elverişli olup, olmaması önemlidir.

e) Kıymet Takdiri Yaparken Tapu Üzerindeki Kısıtlamaları Emlakın Değerinden Düşmek Gerekir

Emlakta Kıymet Takdiri işlemlerinde son aşamada alınacak gayrimenkulün tapusu üzerinde haciz, ipotek, irtifak gibi haklar varsa bu hakların mevcut kıymetlerini belirleyip, takdir edilen kıymet üzerinden mahsup edilmesi gerekir.

Örneğin, kıymeti 100.000 –TL. Belirlenen bir emlakın tapusu üzerinde 40.000 –TL. Haciz varsa, bu emlak için en çok 60.000 TL. Ödemeniz lazımdır.

İlgili Konular

KASIM AYI KİRA ARTIŞ ORANI

TÜİK- Türkiye İstatistik Kurumu her ayın ilk haftası içinde TEFE, TÜFE artış oranlarını...

okumaya devam et
evalsak
Yayınlayan: evalsak

EKİM AYI KİRA ARTIŞ ORANI

EKİM AYI KİRA ARTIŞ ORANI TÜİK- Türkiye İstatistik Kurumu her ayın ilk...

okumaya devam et
evalsak
Yayınlayan: evalsak

AĞUSTOS AYI KİRA ARTIŞ ORANI

TÜİK- Türkiye İstatistik Kurumu her ayın ilk haftası içinde TEFE, TÜFE artış oranlarını...

okumaya devam et
evalsak
Yayınlayan: evalsak